Propriété éminente

La propriété éminente, appelée aussi domaine éminent, est une forme de droits de propriété en droit seigneurial.

Une personne ou une institution possédant la propriété éminente d'une terre signifie qu'elle possède celle-ci de manière titulaire en ayant des droits, généralement réglementés, correspondant à cette propriété mais qu'elle ne l'exploite pas elle-même. C'est le cas de la seigneurie foncière des campagnes et des villes au moyen-âge classique, ou encore de la couronne Espagnole sur les terres américaines à l'époque moderne.

La propriété (ou le domaine) éminente s'oppose au domaine (ou à la propriété) utile qui est l'ensemble des droits de celui qui exploite le fond et qui en recueille les fruits.

La propriété éminente d'un domaine correspond plus à celle, actuellement, d'une commune par rapport à un propriétaire, qu'à celle d'un propriétaire par rapport à un locataire ou à un fermier. En effet, le propriétaire éminent n'a ni la possibilité de reprendre le domaine utile, ni celle d'en augmenter le cens, ni celle de l'améliorer (c'est le censitaire qui construit); De son côté, le titulaire du domaine utile a la possibilité de le louer ou de le vendre.

Le statut de la noblesse interdisait de retenir le domaine utile, c'est-à-dire de l'exploiter directement pour soi-même, excépté la partie du domaine principal appelée "reserve seigneuriale". Déroger à ce statut faisait perdre la qualité de noble. C'est à cause de cette règle qui interdisait aux nobles de concurrencer les non nobles dans leur domaine, que la système latifondiaire a très tôt disparu en France.