Propriété éminente

La propriété éminente, appelée aussi domaine éminent, est une forme de droits de propriété en droit seigneurial.

Présentation

Une personne ou une institution possède la propriété éminente d'une terre lorsqu'elle en possède les droits de propriété, mais qu'elle ne l'exploite pas elle-même.

C'est le cas de la seigneurie foncière des campagnes et des villes au Moyen âge classique, ou encore de la couronne Espagnole sur les terres américaines à l'époque moderne.

La propriété (ou le domaine) éminente s'oppose au domaine (ou à la propriété) utile qui est l'ensemble des droits de celui qui exploite le fond et qui en recueille les fruits.

La propriété éminente d'un domaine correspond plus à celle, actuellement, d'une commune par rapport à un propriétaire, qu'à celle d'un propriétaire par rapport à un locataire ou à un fermier. En effet, le propriétaire éminent n'a ni la possibilité de reprendre le domaine utile, ni celle d'en augmenter le cens, ni celle de l'améliorer (c'est le censitaire qui construit). De son côté, le titulaire du domaine utile a la possibilité de le louer ou de le vendre.

Le statut de la noblesse interdisait de retenir le domaine utile, c'est-à-dire de l'exploiter directement pour soi-même, excepté la partie du domaine principal appelée "réserve seigneuriale". Déroger à ce statut faisait perdre la qualité de noble. C'est à cause de cette règle qui interdisait aux nobles de concurrencer les non nobles dans leur domaine, que le système latifundiaire a très tôt disparu en France.